Главная 16 Ваш юрист 16 Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

Долевое строительство считается одним из наиболее распространенных способов приобретения недвижимости на современном этапе. Основанием для привлечения средств частных инвесторов выступает соответствующий договор. Большинство дольщиков не ознакомлены с рисками, существующими при его оформлении. Тем не менее, каждому инвестору необходимо знать свои права и обязанности застройщика. Такой подход гарантирует защиту вложенных средств.

Закон и специфика договора

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

Название соглашения и его текст должны соответствовать требованиям ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. Сама сделка считается специфической правовой конструкцией, которая содержит в себе элементы договора инвестирования, строительного подряда и оказания услуг.

Порядок его заключения, а также особенности предусмотрены не общим гражданским законодательством, а напрямую нормами указанного выше закона. Причем судебная практика выходит из того, что если между сторонами заключено соглашение, суть которого совпадает с договором долевого участия, но имеющее другое название, то правоотношения регулируются нормами ФЗ № 214.



Данная сделка подлежит государственной регистрации. Это требование делает невозможным применение различных мошеннических схем, вследствие которых одно и то же жилье продавалось нескольким разным инвесторам. Для регистрации договора с первым инвестором отводится десятидневный срок. Информация обо всех последующих сделках должна быть внесена в реестр не позднее пяти дней после их оформления.

Специфической особенностью данного договора выступает также то обстоятельство, что строится не отдельная квартира, а многоквартирный дом. Поэтому к кредиторам причисляют всех дольщиков, заключивших соглашение. Отдельный вкладчик не оказывает никакого влияния на проект будущего дома и его технические параметры. Поэтому перед оформлением бумаг ему следует ознакомиться с информацией как о самой строительной фирме, так и о будущем доме.

Проверка застройщика

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

В качестве застройщика может выступать исключительно организация. Причем начинать сотрудничество желательно с компанией, которая уже построила несколько объектов. Также при выборе застройщика рекомендуется обращать внимание на следующие критерии:

  • Своевременный ввод жилья в эксплуатацию;
  • Отсутствие претензий и судебных споров с вкладчиками;
  • Разумное соответствие между ценой и качеством жилья;
  • Наличие необходимой разрешительной документации.



Большинство разрешительных и финансовых документов находятся в свободном доступе, то есть, опубликованы на интернет ресурсе фирмы. При ознакомлении с ними следует обратить особое внимание на данные бухгалтерского баланса, а также заключение аудитора. Разрешение на строительство должно быть действующим. Потенциальному инвестору не помешает лично съездить на строительную площадку и удостовериться в ведении работ. Если они еще не начинались, а срок действия разрешения уже подходит к концу, то вполне вероятно, что компания потеряет право на пользование участком. В любом случае оформлять с ним договор довольно рискованно.

Разрешительная документация

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

К разрешительной документации, дающей право на возведение многоквартирного дома причисляют следующую:

  1. Разрешение на произведение застройки;
  2. Лицензия на осуществление строительных работ;
  3. Документы об отводе земельного участка;
  4. Свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды участка;
  5. Договор страхования гражданской ответственности застройщика;
  6. Проектная декларация.



Основополагающим документом является проектная декларация, которая содержит подробную информацию о строительной компании и будущем объекте недвижимости. Так, в ней указывается:

  • Наименование застройщика и его адрес;
  • Данные о том, кем была основана компания;
  • Информацию о финансовом положении организации;
  • Реквизиты разрешения на строительство;
  • Длительность выполнения работ;
  • Проект будущего дома;
  • Стоимость квадратного метра;
  • Наименование подрядных организаций и т. д.

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

Этот документ подлежит публикации не позднее, чем за две недели до оформления соглашения с первым вкладчиком. Его обнародование является обязательным условием для привлечения денег от частных лиц. Информация в декларации может корректироваться в зависимости от результатов финансовой деятельности организации. В этом ситуации в нее вносятся изменения, которые обнародуются на протяжении десяти дней.

Нюансы в договоре

Любой договор участия в долевом строительстве имеет некоторые нюансы, о которых необходимо знать потенциальным инвесторам.



Прежде всего, нужно учитывать, что его объектом выступает отдельная квартира в жилом доме. Ее следует описать в условиях договора как можно более детально и точно. Так, в соглашении рекомендуется указать:

  • Ее номер в общем плане;
  • Общую и полезную площадь;
  • Количество комнат;
  • Наличие лоджий, балконов и других вспомогательных помещений;
  • Наличие оборудования и инженерных коммуникаций;
  • Способ отделки;
  • Стоимость квадратного метра и порядок осуществления взаиморасчетов;
  • Срок сдачи здания и гарантийный срок. Последний представляет собой период, на протяжении которого вкладчик вправе выказывать претензии касательно недостатков жилья, в том числе и скрытых. Как правило, он устанавливается не менее пяти лет.

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

В соглашении следует подробно оговорить условия оплаты. Так, если она приобретается в рассрочку, то следует указать количество, размер и срок оплаты каждого транша. Также нужно упомянуть способ проведения расчетов – за наличные, с использованием материнского капитала или жилищного сертификата. Неотъемлемой частью каждого соглашения считается экспликация будущей квартиры. Сделка оформляется в письменном виде и регистрируется в специальном реестре.



Типовой образец

Типовое соглашение должно содержать следующие пункты:

  • Название договора, дату и место его оформления;
  • Наименование сторон;
  • Предмет, которым в данном случае является обязательство инвестора финансировать строительные работы, взамен чего застройщик должен осуществить их в оговоренные сроки, ввести жилье в эксплуатацию и передать вкладчику квартиру;
  • Условия финансирования. В этом разделе указывается полный объем финансирования, а также порядок его осуществление (единовременным платежом или несколькими траншами);
  • Права и обязанности инвестора и застройщика;
  • Ответственность, наступающая при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств;
  • Непредвиденные обстоятельства;
  • Порядок обеспечения обязательств застройщика;
  • Особые условия;
  • Срок действия соглашения;
  • Полные реквизиты и подписи сторон.
Скачать образец договора в формате Word можно здесь.

В каких случаях заключается

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

Договор заключается для оформления правоотношений между застройщиком и физическим лицом, инвестирующим деньги в строительство жилья.



Также вполне допустимо оформить такое соглашение, если организация имеет в собственности или временном пользовании участок, на котором разрешено возведение многоквартирного дома.

Для привлечения средств компания выпускает жилищные сертификаты, приобретение которых дает вкладчику право на получение квартиры. Правоотношения между сторонами в этом случае также оформляются путем заключения сделки о долевом строительстве. И последний случай, когда можно оформлять соответствующий договор предполагает вступление гражданина в жилищный кооператив.

Предмет договора

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

Самое важное значение в любом соглашении имеет его предмет. В договоре участия в долевом строительстве в этой роли выступает объект жилой недвижимости, который застройщик должен возвести с соблюдением требований проекта.

Необходимо максимально точно указать реквизиты будущего жилья, в том числе его номер на плане дома. Помимо этого обозначается техническая характеристика жилья:

  • количество комнат и вспомогательных помещений;
  • общий метраж жилья;
  • этаж, на котором будет расположена квартира;
  • наличие инженерных коммуникаций и т.д.



В свою очередь инвестор обязуется профинансировать строительные работы в размерах и порядке, установленных соглашением.

Стороны договора

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

Сторонами соглашения являются инвестор и застройщик. В качестве инвестора рассматриваются физические лица, не имеющие намерения использовать жилье для предпринимательской деятельности. Закон не содержит никаких ограничений относительно национальности и гражданства вкладчиков. Соответственно оформить сделку может как россиянин, так и иностранец или лицо, не имеющее гражданства.

К застройщику предъявляются более строгие требования. Прежде всего, в этой роли может выступать только юридическое лицо. Также организация должна иметь в своей собственности или временном пользовании земельный участок, на котором разрешено возведение дома согласно проекту. Кроме того, компания должна оформить ряд разрешительной и проектной документации, перечень которой указан выше. И только после этого она получит право на совершение соответствующей сделки.

Существенные условия



К существенным условиям причисляют характеристику будущего жилья. Также необходимо прописать сроки осуществления строительных работ и указать конечную дату, не позднее которой квартира должна быть передана инвестору.

Со своей стороны застройщик должен проследить, чтобы в договоре был обозначен порядок финансирования. Немаловажным моментом считается определение штрафных санкций, налагаемых в том случае, если сторона проявила безответственность при выполнении условий соглашения.

Как свести к минимуму риски при заключении договора участия в долевом строительстве: видео-консультация

Что именно нужно учесть, чтобы не попасть в добрые руки мошенников? В статье было упомянуто, что процедура государственной регистрации исключает возможность обмана. Какие еще моменты следует знать, чтобы гарантированно получить качественное жилье по завершению этапа строительства?

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Выписка из квартиры при продаже жилья процедура снятия с регистрационного учета

При продаже квартиры, комнаты, доли в квартире или частного дома перед новыми владельцами жилья встает резонный вопрос о выписке из квартиры прежних жильцов после её продажи. В данной публикации мы ...

Запах от мусоропровода в многоквартирном доме, плохая уборка подъезда и лифта способы борьбы

Порой коммунальщики умудряются отравить нам жизнь еще на подходе к собственной квартире. Отвратительный запах от мусоропровода в подъезде дома, скорее всего, знаком каждому россиянину. А ведь в обязанности сотрудников ЖЭУ ...

Как признать право собственности в порядке приватизации

Приватизация – право приобретения имущественных прав, данное всем гражданам РФ новой Конституцией. Как ни странно, но в некоторых случаях реализовать его не предоставляется возможности. Эти случаи различны по своей сути, ...

Цензура система государственного контроля

Цензура – это стадия, которая предшествует обнародованию сведений или информации. Представляет собой специальную систему государственного контроля за содержанием кинолент, теле- и радиопередач, печатных изданий, в том числе книг, а также ...

Незаконное предпринимательство

Что является незаконным предпринимательством, каковы его критерии? Какой вид наказания предусмотрен за ведение коммерческой деятельности незаконно? Когда наказания можно избежать? На эти и другие вопросы Вы найдете ответы в нашей ...

Как получить СНИЛС на ребенка документы для оформления

Многие родители задаются вопросом, как получить СНИЛС на ребенка через интернет, доступна ли такая услуга на сайте государственных услуг? В данной статье мы подробно разберем актуальные вопросы, связанные с получением ...

Трудовой договор по совместительству

Большинство работодателей вынужденно ищут баланс между желанием оптимально распорядиться фондом средств на зарплату и заполучить в свой штат наиболее квалифицированных сотрудников. И когда платить заоблачные гонорары за профессионала предприятие не ...

Как получить звание ветеран труда России?

Традиция удостаивать граждан, на протяжении долгих лет добросовестно трудившихся на благо СССР, звания «Ветеран труда» берет начало с момента учреждения в 1974 году одноименной государственной медали. В нынешней России, с ...

Доля в квартире и другие виды недвижимости по наследству после смерти собственника: как избежать проблем при оформлении?

Многим жителям нашей страны приходится в своей жизни сталкиваться с получением наследства от кого-то из родных. И огромная доля из всего наследуемого это недвижимость. Часто бывает, что родители завещают свою ...

Отмена или недействительность договора дарения квартиры и другой недвижимости: интересные случаи из судебной практики

Как правило, даритель передает некое имущество одаряемому лицу, находясь с ним в хороших отношениях. При этом совершенно не важно, являются ли стороны сделки родственниками. Однако спустя время, отношения между указанными ...

Жилищная программа молодая семья условия для участия

Семьи, очень нуждающиеся в жилом помещении, у которых нет принадлежащего им собственного жилья, могут воспользоваться программой, получив соответствующую поддержку от властей. Жилищная программа оказывает огромную помощь молодой семье на начальном ...

Процедура медиации в гражданском процессе

Наверняка многие слышали о медиации, как об альтернативе решения гражданских споров, но мало кто может точно ответить, что означает данный термин (для граждан Украины, кому не подходит подобный способ рекомендуем ...

Кадровая политика организации основные направления

Кадровая политика организации – это набор известных методов и приемов, что способны повлиять на организационный процесс предприятия. Все правила обязательно должны быть проверены на практике и должны улучшить не только ...

Как узаконить перепланировку квартиры в 2016-2017 году: исчерпывающая инструкция

В домах, построенных еще в советское время, живет сейчас много граждан России. И не всегда размещение квартир отвечает требованиям жильцов по комфорту и эстетике. Трансформировать ваше жилое помещение можно двумя ...

Признание завещания недействительным

Признание завещания недействительным происходит достаточно часто. В некоторых случаях основанием выступает ничтожность документа, а в иных – оспариваемость. Однако и то и другое происходит после того как суд удовлетворил иск ...

Рассматриваем обстоятельства, препятствующие заключению брака

Заключение брака – акт, подчиняющийся требованиям закона, в частности, Семейному кодексу РФ. Казалось бы, если взрослые люди желают оформить официально свои отношения, то разве что-то может им помешать? Оказывается, что ...

Рейтинг@Mail.ru